İstanbul Ofis Pazarı’na Genel Bakış

İstanbul'da ofis kiralama hacmi bir önceki yıla göre 30 azaldı Propin Gayrimenkul ve Danışmanlık Hizmetleri A.Ş tarafından 15 yıldır her üç ayda bir hazırlanan “İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış” raporunun 56. Sayısı 2 Şubat 2021 tarihinde yayınlandı. Rapor, 2020 dördüncü çeyrek dönemle birlikte tüm yıla dair çarpıcı sonuçlar ortaya koydu. Rapora göre COVID-19 salgını nedeniyle birçok ofis kullanıcısı, ev-ofis (home-office) ve dönüşümlü çalışma modeline geçerken pandemi sonrası dönemde ofis kullanımının nasıl değişeceği konusu, ofis pazarının ana gündem maddelerinden biri oldu. Salgının tüm dünyadaki ekonomik etkisiyle yaşanan dalgalanmalardan kaynaklanan belirsizlik, 2020’nin ilk yarısında ofis kiralama ve satın alma işlemlerini dondurdu. Belirsizlikten kaynaklı bu donma hali; İstanbul Ofis Pazarı’nda kapanan işlem hacmini bir önceki yıla oranla 30 düşürürken, kullanıcıları da farklı çözüm arayışlarına itti. En geleneksel ofis kullanıcıları dahil, çözüm arayışlarında, uzun süreli kontratlarla kendilerini bağlamayan, ofis dekorasyonunun ilk yatırım maliyetinin tümünü üstlenmedikleri; “esnek kiralama servisleri” sunan yeni çalışma alanlarına daha yakından bakmaya yöneldi. Ofis stokuna eklenen yeni binalar sebebiyle son bir yılda 2’lik bir büyüme görüldü. 2020 yılı sonunda İstanbul ofis stoku 6 milyon 500 bin m²’ye ulaştı.  Kurumsal şirketlerin paylaşımlı ofislere ilgisi 40 arttı   “İstanbul Ofis Pazarı’na Genel Bakış 2020 4. Çeyrek” raporuna göre son 10 yıldır her sene 22 oranında büyüyen paylaşımlı ofisler, pandemi döneminde sıçrama yaşadı. Dünya genelinde büyük ve kurumsal şirketlerin paylaşımlı ofis talebi 40 artarken, start-uplarda paylaşımlı ofise geçişte 25 ve serbest çalışanlarda (freelancer) 15 artış görüldü. Bu kapsamda dünya genelinde sayısı 20 bini bulan paylaşımlı ofis alanlarının 2022 yılında 30 bine çıkması öngörülüyor. Yayınlanan raporda esnek kiralama imkanı sağlayan hazır ofis, sanal ofis, paylaşımlı ofis gibi servislerin son yıllarda İstanbul’un farklı bölgelerinde büyüme gösterdiğine de dikkat çekiliyor. Bu servislerin pazarın takip ettiği başlıca gelişmeler arasında yer aldığını belirten PROPIN Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, “Esnek kiralama çözümleri, pandemi kaynaklı yeni çalışma koşullarına adapte olmaya çalışan kullanıcılar için alternatif çözümlerin başında geldi. Birçok ofis kullanıcısı, genel merkez ofislerini küçülterek evden rahat çalışamayan ekiplerini esnek kullanıma izin veren uydu ofislere yönlendirme eğilimine girdi. Ortaya çıkan bu hızlı talep karşısında 2020 yılı boyunca esnek kiralama servisi veren şirketler, yeni ofis alanları kiralayarak merkez sayılarını artırdılar. Talebin bu yönde yoğunlaşması sebebiyle 2021 yılında esnek kiralama servis sağlayıcılarının şube sayılarında daha önce hiç görmediğimiz yoğunlukta bir artış bekliyoruz. Ofis kullanıcısı tarafında, talebin esnek kiralama çözümlerine karşı bu yeni eğilimi, uzun süredir boş duran ofis alanları için yepyeni ve pozitif yönde bir çözüm olarak değerlendirilmeli, geleneksel kiralamanın fizibil olmadığı gayrimenkullerin mal sahipleri tarafından da bu gelişme masaya yatırılmalıdır.” dedi.  Boşluk oranlarındaki artış devam edecek  Rapora göre İstanbul’un en çok ofis stokuna sahip bölgesi olan Merkezi İş Alanı’nda (MİA) A sınıfı ofis binalarının 2020 yılındaki boşluk oranı 30,8 oldu. Böylece MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son 10 yılda 3 kattan fazla büyüdü. B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yılın birinci yarısında 20,2 ile son 10 yılın en yüksek değerine ulaşırken 2020 yılını 17,3 ile kapattı. Bu oran MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarında 22,2; B sınıfı ofis binalarında 25,2 oldu. MİA Dışı- Asya’ya bakıldığında ise boşluk oranının A sınıfı ofis binalarında 21,7 ve B sınıfı ofis binalarında 16,7 olduğu görüldü. Aydan Bozkurt, “İstanbul Ofis Pazarı’nın geleceğini, uluslararası şirketlerin global olarak vereceği çalışma modeli kararının şekillendirmesini bekliyoruz. Pandemi sonrası oluşacak yeni çalışma modellerinin netleşmesi, pazarın yönünü tayin edecektir. Bu geçiş sürecinde ofis boşluk oranlarının yükselmeye devam edeceğini ve pazarın küçülme halini muhafaza edeceğini öngörüyoruz.” ifadelerini kullandı.  İşlem hacminde 30 daralma görüldü Raporda 2020 yılında ağırlıklı olarak orta ve küçük hacimli işlemlerin gerçekleşmesi dikkat çekti. Kiralama işlemlerinin ise satın alma işlemlerinden sayı ve hacim bazında daha fazla olduğu görüldü. Bu kapsamda 2020 yılı boyunca 185 bin m² ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi kapanırken kapanan hacim bir önceki yıla oranla 30 daraldı. İstanbul Ofis Pazarı’nda 15 bin m² ve üzerindeki ofis alanlarında işlem kaydedilmezken 10 bin - 15 bin m² arasındaki işlemlerin toplam hacme oranı 8 olarak kaydedildi. Kapanan işlemlerin 16’sı, büyüklüğü 5 bin ila 10 bin m² arasında değişen ofis alanlarında görüldü.Toplam işlem hacminin 52’sinde ise ofis alanlarının büyüklüğü bin ila 5 bin m² arasında değişti. Bin m² altındaki ofislerde kapanan işlemler toplam hacmin 24’ünü oluşturdu. MİA’ya olan talep ise 2020 yılında da devam etti. Bu bölgede yer alan yaklaşık 68 bin m² ofis alanında gerçekleşen işlemler, İstanbul’daki toplam hacmin 37’sini oluşturdu.  A sınıfı ofis stokunun 4 yıl içinde 20 artması bekleniyor  Rapora göre İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ofis stoku, pandeminin etkisiyle yavaşlayan ofis arzına paralel olarak arttı. Ofis stoku 2020 yılı sonunda yaklaşık 200 bin m² artarak 6 milyon 500 bin m² seviyesine ulaştı. Buna göre bir önceki yıla kıyasla 2’lik bir büyüme kaydedilirken 2008 yılında 2,2 milyon m² olan stokun 2020 yılı sonunda yaklaşık 3 kat büyümesi dikkat çekti. 2019 yılında açılan İstanbul Havalimanı’nın etkisiyle şehrin kuzeyinde farklı ölçeklerde yeni projeler geliştirildiğini hatırlatan PROPIN Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, “Söz konusu bu projeler de dahil olmak üzere İstanbul’da münferit lokasyonlardaki projeler kapsamında yaklaşık 1 milyon m² ofis alanının 2025 yılı içerisinde hizmete açılması planlanıyor. Bu noktada İstanbul Ofis Pazarı’nda A sınıfı ofis stokunun 2024 yılı sonunda 20 artışla yaklaşık 7,8 milyon m² olmasını öngörüyoruz.” dedi.